대항력이란? / 선순위 임차인 / 후순위 임차인 간단정리 경매공부해보자!

대항력이란? / 선순위 임차인 / 후순위 임차인 경매공부해보자!

부동산 경매를 하기위해 꼭 알아야할 기본중에 하나 바로 '대항력' 이라는 것이 있습니다. 부동산 용어사전을 보면 대항력이란 이미 유효하게 성립한 권리관계를 제3자가 부인하는 경우에 그 부인을 물리칠 수 있는 법률상의 권능을 대항력이라고 한다. 즉 일단 성립한 권리관계를 타인에게 주장할 수 있는 힘이다. 주택임대차에서 대항력이란 임대주택의 입주자가 임대사업자나 임대사업자로부터 임대주택의 소유권을 양수한 제3자에게 임대차계약기간 동안 그 임대주택에서 퇴거당하지 않고 생활할 수 있는 것을 말하고, 입주자가 임대보증금의 전액을 다 받을 때까지는 그 임대주택에 거주하며 대항할 수 있다는 것을 말한다고 나와있습니다.

전 이렇게 어렵고 긴 글 정말 싫어합니다.. 그래서 간단히 말하자면 '대항력을 가지고 있으면 소유권과 상관없이 임대차계약 기간대로 해당 물건에서 점유할 수 있으며, 보증금도 그대로 지킬수 있다는 말이죠' 참 쉽죠?? ㅋㅋ

자 그럼 대항력의 조건을 알아볼텐데요~ 아주 쉽습니다. 말소기준권리 날짜보다 전입일이 빠르면 선순위임차인, 느리면 후순위 임차인이 되는것입니다. 참~~~ 쉽죠? 더 보기 쉽게 표로 예를들어 작성을 해보겠습니다.

선순위임차인 2014.01.15  /  대항력 O

말소기준권리 2014.12.15  /  근저당  /  국민은행  /  150,000,000원

후순위임차인 2015.11.15  /  대항력 X

ex) 말소기준권리가 근저당 국민은행으로 2014.12.15 입니다. 위에 있는 임차인은 2014.01.15일로 근저당보다 전입일자가 빠르므로 선순위 임차인 즉 대항력이 있으며 위임차인의 보증금은 인수 입니다.(배당조건을 만족하고, 낙찰대금으로 배당을 다 받는다면 인수는 아닙니다 이 부분에 대해서는 나중에 따로 포스팅을 하겠습니다.) 아래에 있는 임차인은 2015.11.15일로 근저당보다 전입이 느리므로 후순위 임차인 입니다. 즉 대항력이 없으며 보증금은 소멸이라 신경안써도 됩니다.

여기서 하나 더 꼭 알아야할 것이 있는데요. 대항력은 전입신고를 한 다음날 0시부터 법적효력이 생깁니다. 아주 중요한 내용이니 꼭 숙지하셔야됩니다. 전입신고를 2015.11.15일날 했다면 법적효력은 2015.11.16일 0시부터 발생한다는 말입니다. 쉽게 표로 작성해보겠습니다.

전입신고일자 2015.11.15

말소기준권리 2015.11.15  /  근저당  /  농협  /  250,000,000원

ex) 말소기준권리가 근저당 농협 2015.11.15일 이고, 임차인의 전입신고일자도 같은날인 2015.11.15일 입니다. 그러나 대항력은 다음날인 2015.11.16일 0시부터 발생을 합니다. 그러므로 후순위 임차인이 되는것이죠!! 

만약에 우리가 위 기준의 임차인이라면 보증금을 잃게되는 것이죠. 그래서 우리는 보통 임대차계약을할때 그 집에 근저당이나 가압류가 있는지 꼭 등기부등본을 떼어보는 것이죠! 오늘은 대항력에 대해서 알아봤습니다!